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在上海第五批次新房中，有2个TOD项目惹人关注，分别是雍汇庭和荟萃庭。两盘不仅都拥有宏大的规划，且都处于当下楼市比较热门的板块，而产品及户型也颇为相似。
(资料图片)
对于800多万预算的购房者，谁又更具潜力？两盘都有大型TOD的规划，目前兑现情况几何，网易房产为广大购房者现场实探。
网易房产综合整理，数据仅供参考具体以实际为准
区位对比近市区的潜力地段，不分伯仲
先从两个楼盘的位置来看，荟萃庭位于浦东金桥板块，属于中外环。雍汇庭则地处徐汇华泾，这里也是徐汇唯一外环外的板块。
雍汇庭&荟萃庭区位对比
从环线来看，有很多人自然而然会认为中环外肯定比外环外位置更好。其实从地图来看，荟萃庭固然靠近浦东中环，但离浦东郊环直线距离也不过约6公里。而徐汇的外环距离内环也仅约6公里。
再看周边情况，荟萃庭靠近未来金桥滨江的核心区域金滩，周边板块有森兰、杨浦滨江，都是上海的后起之秀板块。而华之门靠近徐汇滨江南延伸段，西侧毗邻梅陇板块，而东北侧是徐汇滨江和前滩、前滩南区域，无论是发展格局还是配套成熟度，周边板块能级要比荟萃庭所在区域要更强。
另外，如果以人民广场为中心，荟萃庭到人民广场直线距离约12公里，而雍汇庭则为约13.5公里，因此两盘的地段差别没有想象中那么大。
配套对比荟萃庭短期占优，雍汇庭上限更高
在TOD建成之前，两盘会更依赖周边现成的配套，从交通出行来看，荟萃庭拥有现成的2条地铁，6号线和12号线，两条线路在巨峰路形成了东西和南北的走向，无论深入浦东腹地，还是前往浦西市中心，交通出行是较为便利的。
而反观雍汇庭，三轨交是项目一大卖点，然而当前仅有一条15号线通车，而且15号线在运行线路上并不途经上海市中心，但能换乘多条轨交线路。此外，机场联络线预计2024年底通车，而19号线依然还处于建设前期。
华之门，易眼看房实拍
再从周边配套来看，两盘周边的通病就是商业匮乏。荟萃庭所在的巨峰路片区周边有大量住宅社区，但是商业氛围并不浓厚，在证大花园社区沿街有少量餐饮、超市和银行，板块内缺少购物中心。
不过未来商业格局会有所改善，除了嘉里自身的大型商场，项目北侧1公里的东靖路地铁站在建有森兰印象城商业综合体。
雍汇庭所处的华泾西片区则是徐汇的“无人区”，由于地处徐汇和闵行交界处，这里方圆1公里内几乎没有任何配套。不仅如此，购房者抗拒较大的还有项目西南侧的益善山庄。
虽然华之门综合体规划很宏大，但从短期来看，家门口的消费购物不得不依赖东侧1.5公里的龙湖华泾天街，不过其本身体量就很小，能级也较弱。
尽管现存的商业资源薄弱，但两个楼盘周边都有不错的学区资源，徐汇区一直是教育强区，雍汇庭所在的地块周边也有一幅教育用地规划，目前学区还未公示。据知情人士透露，逸夫小学现任校址在2024年将腾给上汇实验（上中系九年一贯制），逸夫小学的新校址还未定，而华之门和北杨人工智能小镇均有学校规划。
另外，华泾板块内还有上海“初中民办一哥”华育中学、徐汇中学南校区，及位育中学，都属于示范性的初中及高中。
荟萃庭项目周边虽然周边有福山证大外国语小学，但项目划入沪东新村街道，而一梯队的福山证大属于浦兴路街道，因此该盘的学区预期依然不明朗。
图源销售公告
规划对比嘉里项目更早兑现，华之门能级更高
两盘作为TOD项目，让买房人期待最多的自然是综合体未来宏伟的规划。TOD的优势在于城市资源的高度集中化，全新的城市界面，包括大型商业、办公、公园、学校等，能大大提升板块的高度。
从规划来看，荟萃庭所在的巨峰路综合体开发商为GIC和嘉里建设集团，规划包含商业、办公、住宅、公共服务等多种功能，总建筑面积42.81万方，地上建筑面积26.37万方，地下建筑面积16.44万方。其中包含一座18万方的商业体，相当于2个静安嘉里中心商场，未来建成后将改变浦东北部的商业格局。
巨峰路嘉里综合体效果图
从现场的进展来看，巨峰路TOD已经全面开建，三栋住宅接近结构封顶，现场施工铭牌显示，住宅项目将于2024年12月竣工。而商业及办公项目也已经在打地基，即将全面建设。
巨峰路嘉里综合体施工现场，易眼看房实拍
荟萃庭施工铭牌，易眼看房实拍
再来看华之门综合体，相比之下华之门综合体在去年刚刚完成土地出让，因此施工进度较慢也在情理之中。与巨峰路综合体情况接近的是，华之门综合体同样是住宅项目先行，由招商和汇成集团打造的荟萃庭，沿街的两栋楼已经初见雏形，正是本次售卖的两栋产品。
雍汇庭施工现场，易眼看房实拍
尽管本次推出的楼栋靠近马陆，不过华泾路车流量并不算大，距离外环高架也有一段距离，因此噪音影响不算大。施工铭牌显示，楼盘预计2025年4月竣工，进度要比荟萃庭稍慢。
雍汇庭施工铭牌，易眼看房实拍
一街之隔的另一个项目是由徐汇城投联合嘉华集团打造的嘉龙汇项目，目前也已经开工。
已开工的嘉泷汇，易眼看房实拍
整个华之门综合体开发体量达到81.28万方，包括办公楼、酒店、商场。其中有一座150米地标。据上海徐汇公众号报道，购物中心总体量27.4万方，商业运营方是GIC（新加坡政府投资公司）与华之门资本设立的合资公司，并计划于2027年建成开业。
华之门综合体规划
图源上海徐汇官微
不过从现场来看，酒店、商业及办公用地依然进度稍慢，部分地块则尚未启动。虽然说徐汇区规划兑现能力比较强，不过华之门的体量实在太大，建设过程势必会很漫长。也就是说未来这里新房交付后的若干年内，这里的配套和城市界面依然很难成型。
商办地块依然进展缓慢，易眼看房实拍
当然，这还没算上闵行区华泾西上盖综合体的规划，预计后者建成的时间会更长。雍汇庭周边磅礴的城市更新值得期待，潜力更大等待的周期也会更长。而荟萃庭的进展更迅速，周边也有相对成熟的社区氛围，配套即享即用。
产品对比荟萃庭用料更扎实,雍汇庭升值空间大
产品方面，雍汇庭容积率2.5，荟萃庭3.82，都不算低密度产品，毕竟在市区，低密度产品还是可遇不可求。另外，两盘社区同样都不算很大，荟萃庭仅有3栋超高层住宅楼，而雍汇庭只有4栋楼。
据了解，荟萃庭的官宣得房率约73-75%，雍汇庭的得房率约71-73%，荟萃庭略胜。
户型方面，两盘的主力户型都是100-101平3房2卫户型，除了荟萃庭双开间朝南的中间套户型，两盘的三开间动静分区户型几乎如出一辙，没有太多的新意。
雍汇庭101平三房户型
荟萃庭100平三房户型
除此以外，荟萃庭本次还有150平的四房可选，而雍汇庭预计下一批次推出建面约152平的大三房。
从装修品牌来看，荟萃庭要略高端一些，毕竟项目均价达到了8.6万/平，而雍汇庭7.9万/平的价格比联动价还要低了2千/平。
当然，上海新房“抢不抢手”，倒挂是一个重要的衡量标准。先看荟萃庭，周边二手次新价格9-11万/平，由于荟萃庭恐怕没有学区优势，不过作为一个高端改善项目，未来二手房上10万/平机会还是较大的。
再来看雍汇庭，可以参考早些年入市的漓江山水花园，挂牌价在9-10万/平。不过雍汇庭作为TOD项目的一部分，家门口就能享受到更多资源，因此未来二手房站上10万+/平自然也不在话下。所以从价值潜力来看，均价更低的雍汇庭更占优。
华泾二手房价格，图源贝壳找房
从现场流出的装修标准来看，两盘作为改善楼盘，在装修品牌上都还算不错。相比之下，荟萃庭更多采用国际一线品牌，例如西门子的灶具，摩恩和高仪的品牌也更高端。而雍汇庭更多采用国内一线品牌居多，例如方太、老板的灶具和油烟机，国内品牌冰箱等。而卫浴洁具以科勒为主，属于常见的主流品牌。
网易房产综合整理
结语
总体来看，两盘都颇具共同点，作为800万级的新房，对于追求更高生活品质的购房者，荟萃庭配置了更好的品牌，还有更高的得房率，对自住的客户而言是不错的选择，毕竟后期同板块也鲜有新盘可选，但项目学区的不确定性或“劝退”部分买房人。
相比之下，雍汇庭更具性价比，徐汇的地段优势，加上整个南徐汇最大的综合体及交通枢纽的规划，未来势必带动区域价值提升。不过由于体量大，从无到有的兑现周期也会很长，新房交付后，短期内生活便利性或大打折扣，购房人需要用更长远的眼光来看待这个项目。
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